📈 GUIDA · Aggiornata al 5 luglio 2026

Adeguamento ISTAT del canone concordato: regole e calcolo

Il canone concordato si può aggiornare all'inflazione? Dipende da una scelta che hai già fatto (o stai per fare): la cedolare secca. Chi opta per la cedolare rinuncia per legge a ogni aggiornamento del canone, ISTAT compreso, per tutta la durata dell'opzione. Chi resta in IRPEF può invece aggiornare il canone se il contratto lo prevede — per i concordati, in genere fino al 75% della variazione ISTAT (indice FOI).In questa guida: come funziona la clausola ISTAT, come si calcola il nuovo canone (con il calcolatore) e come pesare la rinuncia ISTAT contro il risparmio della cedolare.

💡 In sintesi: cedolare secca = niente ISTAT (rinuncia obbligatoria, da comunicare all'inquilino — con raccomandata, salvo clausola già nel contratto) · IRPEF + clausola nel contratto = aggiornamento annuale, di norma al 75% del FOI. Esempio: canone 800 €, FOI 1,6% → nuovo canone 809,60 € (115,20 € in più l'anno).

⚙️ Come funziona l'aggiornamento ISTAT

1. Serve la clausola nel contratto. L'aggiornamento non è automatico: dev'essere previsto da una clausola del contratto (nel modello ministeriale dei concordati c'è l'apposita opzione). Senza clausola, il canone resta fisso.
2. L'indice è il FOI. Si usa la variazione annuale dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI, senza tabacchi), pubblicata ogni mese da ISTAT. Per i concordati gli accordi territoriali prevedono in genere l'applicazione al massimo del 75% della variazione.
3. Si applica su richiesta del locatore. L'aumento decorre di norma dalla richiesta (tipicamente con comunicazione scritta all'inquilino), non retroattivamente: conviene farla puntuale a ogni annualità.
4. Con la cedolare secca è escluso. L'opzione comporta la rinuncia a qualsiasi aumento, incluso l'ISTAT, per tutta la durata dell'opzione (art. 3, c. 11, D.Lgs. 23/2011) — da comunicare preventivamente all'inquilino: con lettera raccomandata, non necessaria se la rinuncia è già una clausola del contratto.

🧮 Calcola il nuovo canone

⚖️ Rinunciare all'ISTAT per la cedolare: conviene?

Quasi sempre sì, e di parecchio. L'adeguamento ISTAT al 75% vale pochi punti percentuali di canone in più all'anno (nell'esempio sopra, 115,20 €); il passaggio dall'IRPEF alla cedolare al 10% vale in genere molto di più — nell'esempio della guida cedolare, 1.213,92 € l'anno su un canone di 800 € al mese, contro i 115,20 € dell'ISTAT. Solo con inflazione molto alta e per redditi bassissimi il confronto si avvicina.Il modo giusto di decidere è fare entrambi i conti: il calcolatore della cedolare per il risparmio fiscale, quello qui sopra per quanto vale l'ISTAT sul tuo canone.

❓ Domande frequenti sull'ISTAT

🔍
Dove trovo l'indice FOI da applicare?

Sul sito ISTAT, che pubblica ogni mese la variazione annuale dell'indice FOI ai fini dei canoni di locazione (è lo stesso indice pubblicato anche in Gazzetta Ufficiale). Si usa la variazione relativa al mese di riferimento previsto dal contratto.

↩️
Ho la cedolare: posso revocarla per tornare ad aggiornare il canone?

Sì, l'opzione si può revocare a ogni annualità successiva (nei termini per il versamento dell'imposta di registro). Dalla revoca torni all'IRPEF, paghi il registro e — se il contratto ha la clausola — puoi riprendere gli aggiornamenti ISTAT per il futuro (niente recuperi retroattivi degli anni in cedolare). Prima di farlo, rifai i conti: quasi sempre la cedolare resta più conveniente.

📉
E se l'inflazione è negativa? Il canone scende?

La clausola tipo prevede l'aggiornamento del canone su richiesta del locatore: con variazione FOI negativa il locatore semplicemente non chiede l'adeguamento e il canone resta invariato. L'inquilino non ha un diritto automatico alla riduzione, salvo diversa pattuizione.

🧾
L'aumento ISTAT va comunicato o registrato da qualche parte?

Va comunicato all'inquilino (di norma per iscritto, come da contratto). Non serve una nuova registrazione: l'adeguamento ISTAT previsto dalla clausola non è una modifica del contratto. In regime IRPEF, il maggior canone entra nell'imponibile e nella base del registro annuale.

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Fonti normative: art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011 (rinuncia agli aggiornamenti con la cedolare) · L. 431/1998 e accordi territoriali ex DM 16 gennaio 2017 (quota 75% FOI) · ISTAT — indici FOI. Contenuto informativo aggiornato al 5 luglio 2026: non costituisce consulenza fiscale.