💶 GUIDA FISCALE · Aggiornata al 5 luglio 2026

Cedolare secca al 10% con il canone concordato

La cedolare secca al 10% è l'aliquota agevolata riservata agli affitti con contratto a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa: un'imposta unica del 10% sul canone annuo che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. Per gli altri contratti di locazione abitativa l'aliquota ordinaria è del 21%.In questa guida vedi quando si applica il 10%, quali requisiti servono (compresa l'asseverazione del contratto), quanto si risparmia rispetto al 21% e all'IRPEF ordinaria — con un calcolatore gratuito per fare i conti sul tuo canone.

💡 In sintesi: contratto a canone concordato conforme all'accordo territoriale + Comune ad alta tensione abitativa + opzione cedolare = imposta al 10% invece del 21%. Su un canone di 800 € al mese sono 1.056,00 € di tasse in meno ogni anno.

✅ Quando si applica il 10%: i requisiti

L'aliquota ridotta al 10% non è automatica: devono essere rispettate tutte queste condizioni.

1. Contratto a canone concordato. Un contratto stipulato ai sensi della legge 431/1998: il classico 3+2, il transitorio (da 1 a 18 mesi) o quello per studenti universitari, con canone entro le fasce dell'accordo territoriale del Comune.
2. Comune ad alta tensione abitativa. L'immobile deve trovarsi in uno dei Comuni dell'elenco CIPE (delibera n. 87/2003): ne fanno parte le grandi città, i capoluoghi e molti Comuni limitrofi. Fuori da questi Comuni la cedolare resta possibile, ma con l'aliquota ordinaria del 21%.
3. Locatore persona fisica e immobile abitativo. La cedolare secca è riservata alle persone fisiche (niente società o attività d'impresa) che affittano immobili abitativi con le relative pertinenze, a inquilini che non agiscono nell'esercizio di impresa o professione.
4. Contratto conforme e asseverato. Se il contratto non è stato firmato con l'assistenza delle associazioni di categoria (contratto "non assistito"), per fruire delle agevolazioni serve l'attestazione di rispondenza (asseverazione) che certifica la conformità del canone e del contratto all'accordo territoriale.
5. Opzione esercitata correttamente. La cedolare si sceglie alla registrazione del contratto (modello RLI) o per le annualità successive, rinunciando agli aggiornamenti ISTAT del canone con comunicazione all'inquilino.

📊 Quanto si paga: 10%, 21% o IRPEF a confronto

Chi affitta casa oggi ha davanti quattro strade: canone concordato o canone libero, ciascuno tassabile con la cedolare secca oppure con l'IRPEF ordinaria. Con l'IRPEF, il canone concordato gode comunque di uno sconto: nei Comuni ad alta tensione abitativa l'imponibile scende al 66,5% del canone (contro il 95% del canone libero), ma restano dovute le addizionali e l'imposta di registro. La cedolare, invece, assorbe tutto.Ecco il confronto su un canone di 800 € al mese (9.600 € l'anno), con aliquota IRPEF del 33%:

Regime Come si calcola Imposte annue
Concordato + cedolare 10% 9.600 € × 10% 960,00 €
Libero + cedolare 21% 9.600 € × 21% 2.016,00 €
Concordato + IRPEF imponibile 66,5% × 33% + quota registro 2.173,92 €
Libero + IRPEF imponibile 95% × 33% + quota registro 3.105,60 €
Nelle righe IRPEF è inclusa la quota locatore (50%) dell'imposta di registro ed esclusa l'addizionale regionale e comunale. A parità di canone, il concordato in cedolare fa risparmiare 1.056,00 € l'anno rispetto al libero in cedolare — e a questo si aggiunge lo sconto IMU del 25% se l'immobile è in un Comune che lo prevede per i concordati. Tutte le agevolazioni sono riassunte qui.

🧮 Calcola il tuo risparmio con la cedolare al 10%

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Il risparmio reale dipende dal canone concordato applicabile al tuo immobile, che varia per Comune e zona in base all'accordo territoriale. Il calcolo del canone te lo facciamo noi, gratis:

✍️ Come si sceglie la cedolare secca (e cosa comporta)

L'opzione per la cedolare secca si esercita alla registrazione del contratto, compilando il modello RLI dell'Agenzia delle Entrate, oppure nelle annualità successive entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro annuale. L'opzione vale per tutta la durata residua del contratto (salvo revoca, possibile a ogni annualità).Attenzione ai due effetti collaterali dell'opzione:1. Rinuncia agli aggiornamenti del canone. Per tutta la durata dell'opzione il locatore rinuncia a qualsiasi aumento del canone, compreso l'adeguamento ISTAT, e deve comunicarlo preventivamente all'inquilino (con raccomandata, non necessaria se la rinuncia è già una clausola del contratto). Con l'inflazione alta questo trade-off va pesato: il nostro calcolatore ISTAT ti aiuta a farlo.2. Niente deduzioni sul canone. La cedolare si paga sul 100% del canone, senza le riduzioni forfettarie previste dall'IRPEF: anche per canoni bassi e con l'aliquota IRPEF minima (23%) conviene comunque quasi sempre, ma il confronto va fatto caso per caso — è esattamente quello che fa il calcolatore qui sopra.

❓ Domande frequenti sulla cedolare al 10%

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In quali Comuni si applica la cedolare secca al 10%?

Nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dalla delibera CIPE n. 87/2003: le aree metropolitane e i loro hinterland, i capoluoghi di provincia e altri Comuni ad alta densità. Se il tuo Comune non è in elenco, il contratto concordato resta possibile (con le altre agevolazioni), ma la cedolare si applica al 21%.

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Cedolare secca e canone concordato sono la stessa cosa?

No. Il canone concordato è un tipo di contratto (con canone calmierato secondo gli accordi territoriali); la cedolare secca è un regime fiscale opzionale. Si possono combinare: è proprio l'abbinata contratto concordato + cedolare che dà diritto all'aliquota del 10% invece del 21%.

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Serve l'asseverazione del contratto per avere il 10%?

Se il contratto è stato stipulato senza l'assistenza delle associazioni della proprietà o degli inquilini (contratto "non assistito"), sì: per fruire delle agevolazioni fiscali serve l'attestazione di rispondenza prevista dal DM 16 gennaio 2017, rilasciata da un'organizzazione firmataria dell'accordo territoriale.

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Con la cedolare secca si paga l'imposta di registro?

No. La cedolare sostituisce l'IRPEF e le addizionali sul canone, e assorbe anche l'imposta di registro e l'imposta di bollo su registrazione, risoluzione e proroghe. Il contratto va comunque registrato entro 30 giorni dalla stipula.

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Posso aggiornare il canone con l'ISTAT se scelgo la cedolare?

No. L'opzione per la cedolare comporta la rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone, incluso quello ISTAT, per tutta la durata dell'opzione. La rinuncia va comunicata all'inquilino — con raccomandata, salvo che sia già prevista come clausola del contratto. Senza cedolare, il canone concordato può essere aggiornato fino al 75% della variazione ISTAT, se il contratto lo prevede: qui trovi regole e calcolo.

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La cedolare al 10% vale anche per contratti transitori e per studenti?

Sì. L'aliquota del 10% si applica a tutti i contratti a canone concordato stipulati ai sensi della legge 431/1998: il 3+2, il transitorio (art. 5, comma 1) e quello per studenti universitari (art. 5, commi 2 e 3), sempre nei Comuni ad alta tensione abitativa e nel rispetto degli accordi territoriali.

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Fonti normative: Agenzia delle Entrate — Cedolare secca · Legge 431/1998 · art. 3 D.Lgs. 23/2011 e DL 47/2014 (aliquota 10%) · DM 16 gennaio 2017 (attestazione di rispondenza). Contenuto informativo aggiornato al 5 luglio 2026: non costituisce consulenza fiscale.