🏠 GUIDA COMPLETA · Aggiornata al 5 luglio 2026

Canone concordato: cos'è e come funziona

Il contratto a canone concordato è un contratto di locazione abitativa (legge 431/1998, art. 2, comma 3) in cui il canone non è libero ma "concordato" entro fasce di valori stabilite dagli accordi territoriali firmati dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini per ciascun Comune. In cambio del canone calmierato, lo Stato riconosce al proprietario le agevolazioni fiscali più forti del sistema: cedolare secca al 10%, IMU ridotta del 25%, IRPEF e registro agevolati.Questa è la guida di partenza: cos'è, quali tipologie esistono, come si determina il canone, quali vantaggi dà a proprietario e inquilino e quali adempimenti servono per non perdere i benefici.

💡 In sintesi: canone entro le fasce dell'accordo territoriale + contratto sul modello ministeriale (DM 16/01/2017) = tasse dimezzate per il proprietario (con la cedolare, nei Comuni ad alta tensione abitativa) e canone calmierato con detrazione per l'inquilino. La formula più diffusa è il 3+2: tre anni più proroga automatica di due.

📜 Da dove nasce: legge 431/98 e accordi territoriali

La legge 431/1998 ha creato due binari per gli affitti abitativi: il canone libero (art. 2, comma 1: il classico 4+4, canone deciso dalle parti) e il canone concordato (art. 2, comma 3), dove il canone rispetta gli accordi territoriali negoziati Comune per Comune dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.Gli accordi — aggiornati secondo il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 — dividono il territorio comunale in zone omogenee e fissano per ciascuna una fascia di canone (minimo e massimo al metro quadro), con parametri che spostano il valore su o giù in base alle caratteristiche dell'immobile. Il contratto va redatto sul modello ministeriale (Allegato A al DM), che non può essere modificato nelle clausole standard.

📑 Le tre tipologie di contratto concordato

📅 Il 3+2 (agevolato standard). Durata minima 3 anni + proroga automatica di 2; dopo i 5 anni si rinnova tacitamente di biennio in biennio. È il contratto concordato per eccellenza, quello a cui si applicano tutte le agevolazioni. → Durata, rinnovo e disdetta del 3+2
⏳ Il transitorio. Da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee documentate (lavoro, studio, attesa di altra casa). Canone secondo gli accordi territoriali. → Come funziona il transitorio
🎓 Per studenti universitari. Da 6 a 36 mesi, nei Comuni sede di università, per studenti fuori sede. → Il contratto per studenti

🔢 Come si determina il canone

Il canone non lo scegli tu: lo calcoli. Si parte dalla zona omogenea in cui si trova l'immobile, si individua la fascia €/mq dell'accordo territoriale, si calcola la superficie convenzionale (che pesa in modo diverso balconi, cantine, box e pertinenze) e si applicano i parametri dell'accordo — arredamento, dotazioni, stato dell'immobile — che posizionano il canone dentro la fascia.Il risultato è il canone massimo (e minimo) applicabile: un canone fuori fascia fa perdere le agevolazioni e può essere contestato dall'inquilino. → La guida completa al calcolo

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💶 I vantaggi, per tutti e due

Per il proprietario: cedolare secca al 10% invece del 21% (nei Comuni ad alta tensione abitativa), IMU ridotta al 75% in tutti i Comuni e — sempre nei Comuni ad alta tensione — IRPEF su imponibile al 66,5% e registro sul 70% del canone. Per l'inquilino: canone calmierato, contratto standard senza sorprese e detrazione nel 730 fino a 495,80 € l'anno.Il canone più basso è spesso più che compensato dal risparmio fiscale: qui trovi il confronto completo con il calcolatore del risparmio, e qui la mappa di tutte le agevolazioni.

📋 Gli adempimenti: dalla firma alla registrazione

1. Calcolo del canone secondo l'accordo territoriale della zona (gratis con ConcordatoFacile).
2. Contratto sul modello ministeriale (Allegato A, DM 16/01/2017): le clausole standard non si toccano; le pattuizioni aggiuntive vanno nello spazio dedicato.
3. Attestazione di rispondenza (asseverazione) per i contratti stipulati senza assistenza delle associazioni: è la prova di conformità necessaria per le agevolazioni. → Come ottenerla online
4. Registrazione entro 30 giorni all'Agenzia delle Entrate (modello RLI), scegliendo eventualmente la cedolare secca. Con la cedolare non si pagano registro né bollo.

❓ Domande frequenti sul canone concordato

🗺️
Il canone concordato esiste in tutti i Comuni?

Si può stipulare dove esiste un accordo territoriale — ormai nella grande maggioranza dei Comuni italiani (per i Comuni senza accordo proprio, vale l'accordo del Comune demograficamente omogeneo più vicino, come previsto dal DM 14 luglio 2004). Attenzione: la cedolare al 10%, la riduzione IRPEF del 30% e il registro ridotto richiedono in più che il Comune sia ad alta tensione abitativa; l'IMU ridotta e la detrazione dell'inquilino valgono ovunque.

⚖️
Che differenza c'è con il 4+4 a canone libero?

Tre differenze chiave: il canone (libero nel 4+4, entro le fasce nel concordato), la durata (4+4 contro 3+2, con rinnovi biennali dopo i 5 anni) e il fisco (cedolare 21% contro 10%, IMU piena contro ridotta). Qui il confronto economico completo.

✏️
Posso modificare le clausole del modello ministeriale?

No: il testo standard è vincolato. Regole personalizzate (garanzie, divieti d'uso, animali, PEC) si aggiungono solo nello spazio delle "Altre pattuizioni", e non devono contrastare con legge, modello o accordo territoriale. Modificare le clausole standard fa perdere le agevolazioni e rende nulle le modifiche.

📈
Il canone si può aggiornare all'inflazione?

Solo se il contratto prevede la clausola ISTAT e non hai optato per la cedolare secca (che comporta la rinuncia a ogni aggiornamento). Per i concordati l'adeguamento è in genere al massimo il 75% della variazione FOI. → Regole e calcolatore ISTAT

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L'asseverazione è obbligatoria?

Per i contratti non assistiti (firmati senza le associazioni), l'attestazione di rispondenza è necessaria per fruire delle agevolazioni fiscali — così la prassi dell'Agenzia delle Entrate. Costa poco, si fa online e mette al riparo da contestazioni. → La guida all'asseverazione

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Il primo passo è sempre lo stesso: sapere quanto vale il canone concordato del tuo immobile. Te lo calcoliamo gratis secondo l'accordo territoriale del tuo Comune; se poi decidi di procedere, pensiamo noi all'asseverazione.

Tutte le guide e gli strumenti: indice delle guide sul canone concordato.

Fonti normative: Legge 431/1998 · DM 16 gennaio 2017 · Agenzia delle Entrate. Contenuto informativo aggiornato al 5 luglio 2026: non costituisce consulenza fiscale o legale.