🏠 GUIDA COMPLETA · Aggiornata al 5 luglio 2026

Contratto a canone concordato: cos'è e come funziona

Il contratto a canone concordato — che molti chiamano semplicemente affitto concordato, o contratto a canone agevolato — è un contratto di locazione abitativa (legge 431/1998, art. 2, comma 3) in cui il canone non è libero ma "concordato" entro fasce di valori stabilite dagli accordi territoriali firmati dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini per ciascun Comune. In cambio del canone calmierato, lo Stato riconosce al proprietario le agevolazioni fiscali più forti del sistema: cedolare secca al 10%, IMU ridotta del 25%, IRPEF e registro agevolati.Questa è la guida di partenza: requisiti, tipologie, come si determina il canone, vantaggi e limiti per proprietario e inquilino, casi particolari come stanze e immobili arredati, e gli adempimenti per non perdere i benefici.

💡 In sintesi: canone entro le fasce dell'accordo territoriale + contratto sul modello ministeriale (DM 16/01/2017) = tasse dimezzate per il proprietario (con la cedolare, nei Comuni ad alta tensione abitativa) e canone calmierato con detrazione per l'inquilino. La formula più diffusa è il 3+2: tre anni più proroga automatica di due.

📜 Da dove nasce: legge 431/98 e accordi territoriali

La legge 431/1998 ha creato due binari per gli affitti abitativi: il canone libero (art. 2, comma 1: il classico 4+4, canone deciso dalle parti) e il canone concordato (art. 2, comma 3), dove il canone rispetta gli accordi territoriali negoziati Comune per Comune dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.Gli accordi — aggiornati secondo il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 — dividono il territorio comunale in zone omogenee e fissano per ciascuna una fascia di canone (minimo e massimo al metro quadro), con parametri che spostano il valore su o giù in base alle caratteristiche dell'immobile. Il contratto va redatto sul tipo ministeriale allegato al decreto — Allegato A per il 3+2, B per il transitorio, C per gli studenti — che non può essere modificato nelle clausole standard.

🗺️ Come trovare l'accordo territoriale del tuo Comune

Il punto di partenza è sempre l'accordo del Comune in cui si trova l'immobile, non quello di residenza delle parti. Gli accordi sono firmati dalle organizzazioni locali della proprietà edilizia e degli inquilini e di norma si trovano sul sito del Comune o presso le associazioni firmatarie.Nel testo dell'accordo cerca tre cose: la data, perché vale l'accordo vigente e non il primo che compare online; la zona omogenea in cui ricade l'indirizzo; la fascia di canone al metro quadro, con i parametri che la spostano verso il minimo o il massimo. Se il Comune non ha un accordo proprio, valgono le regole sostitutive spiegate nelle domande frequenti in fondo alla pagina.Se preferisci non cercarlo a mano, il calcolo gratuito di ConcordatoFacile parte dall'accordo vigente del tuo Comune ed è già disponibile per oltre 1.000 comuni italiani. Per capire come si passa dalla fascia al canone c'è la guida al calcolo del canone concordato.

📑 Le tre tipologie di contratto concordato

📅 Il 3+2 (agevolato standard). Durata minima 3 anni + proroga automatica di 2; dopo i 5 anni si rinnova tacitamente di biennio in biennio. È il contratto concordato per eccellenza, quello a cui si applicano tutte le agevolazioni. → Durata, rinnovo e disdetta del 3+2
⏳ Il transitorio. Fino a 18 mesi, per esigenze temporanee del proprietario o dell'inquilino (lavoro, studio, attesa di altra casa), di norma scelte fra quelle previste dall'accordo locale e documentate; per un'esigenza non prevista o difficile da documentare serve il supporto delle associazioni firmatarie. Nei Comuni con più di 10.000 abitanti il canone segue gli accordi territoriali. → Come funziona il transitorio
🎓 Per studenti universitari. Da 6 a 36 mesi, nei Comuni sede di università e in quelli vicini, per studenti iscritti a un corso in un Comune diverso da quello di residenza. → Il contratto per studenti

✅ Requisiti: quando si può fare un contratto a canone concordato

Per il 3+2 non servono requisiti particolari del proprietario o dell'inquilino; il transitorio e il contratto per studenti richiedono in più i loro presupposti (un'esigenza temporanea, di norma documentata, e uno studente iscritto in un Comune diverso da quello di residenza). Per avere un contratto concordato servono tre condizioni, più una quarta per ottenere le agevolazioni.

🏠 Un immobile a uso abitativo. Può essere l'intero alloggio o una sua porzione, anche una singola stanza (vedi i casi particolari).
📐 Un canone dentro la fascia dell'accordo territoriale del Comune in cui si trova l'immobile. Il concordato si può stipulare anche dove un accordo locale non c'è mai stato: in quel caso valgono i valori di riferimento fissati da un decreto ministeriale (DM 14 luglio 2004; vedi le domande frequenti).
📄 Il tipo di contratto ministeriale giusto (Allegato A, B o C del DM 16/01/2017), usato così com'è: le clausole si accettano integralmente e si completano solo dove il modello lo prevede.
📜 Per le agevolazioni: l'attestazione di rispondenza, se il contratto è firmato senza l'assistenza delle associazioni di categoria. Non riguarda la validità del contratto, ma per l'Agenzia delle Entrate è necessaria per la cedolare al 10% e per le agevolazioni IRPEF e di registro, e secondo il Ministero delle Infrastrutture serve anche per quelle comunali come l'IMU ridotta. → Come ottenerla online

🔢 Come si determina il canone

Il canone non lo scegli tu: lo calcoli. Si parte dalla zona omogenea in cui si trova l'immobile, si individua la fascia €/mq dell'accordo territoriale, si calcola la superficie convenzionale (che pesa in modo diverso balconi, cantine, box e pertinenze) e si applicano i parametri dell'accordo — arredamento, dotazioni, stato dell'immobile — che posizionano il canone dentro la fascia.Il risultato è la fascia, con il minimo e il massimo applicabili: un canone fuori fascia mette a rischio le agevolazioni, e se supera il massimo l'inquilino può chiedere indietro la differenza. → La guida completa al calcolo

✅ Il calcolo secondo l'accordo del tuo Comune te lo facciamo gratis: richiedilo qui, senza impegno.

🧩 Casi particolari: stanze, arredati, inquilino impresa

🛏️ Una sola stanza o una porzione della casa. È possibile: il DM 16/01/2017 parla espressamente di «porzione di unità immobiliare», ed è la formula tipica degli affitti a studenti. Il canone si determina con le regole dell'accordo locale, di solito in proporzione alla superficie (la stanza più una quota degli spazi comuni). A Roma il canone delle stanze si ricava ripartendo quello dell'intero alloggio, quindi la loro somma non può superarlo; a Milano vale la stessa regola, salvo che si scelga il forfait mensile per stanza, ammesso solo in alcune zone e a condizioni precise.
🛋️ Immobile arredato. Il mobilio è tra gli elementi che il DM indica per determinare il canone, e molti accordi prevedono una maggiorazione. Qualche esempio: l'accordo di Milano (2023) arriva fino al +15% per l'alloggio completamente arredato e al +8% per il semi-arredato; quello di Roma (2023) fino al +15% per l'alloggio interamente arredato; quello di Bologna (2024) fino al +13%, o al +15% se gli arredi sono stati acquistati nei due anni precedenti (con fattura), e nessuna maggiorazione se la cucina non è arredata con gli elettrodomestici. Percentuali e condizioni cambiano da Comune a Comune, quindi vanno lette nel proprio accordo. Con una casa arredata conviene sempre allegare un inventario degli arredi.
🏢 Inquilino impresa (alloggio per un dipendente). Qui serve cautela sulla cedolare secca: l'Agenzia delle Entrate la esclude quando l'inquilino agisce nell'esercizio di un'impresa, anche se la casa serve a un dipendente, mentre alcune sentenze della Cassazione, dal 2024, hanno concluso diversamente. La questione è stata rimessa alle Sezioni Unite della Cassazione: finché non c'è un orientamento definitivo, prima di scegliere il regime fiscale fai valutare il caso a un professionista.

⚖️ Vantaggi e svantaggi, per tutti e due

Per il proprietario: cedolare secca al 10% invece del 21% (nei Comuni ad alta tensione abitativa), IMU ridotta al 75% in tutti i Comuni e — sempre nei Comuni ad alta tensione — IRPEF su imponibile al 66,5% e registro sul 70% del canone. Per l'inquilino: canone calmierato e contratto standard senza sorprese; con il 3+2, in più, proroga di diritto di due anni alla prima scadenza e detrazione nel 730 fino a 495,80 € l'anno per chi la usa come abitazione principale e ha i requisiti di reddito.In cambio, il concordato ha anche dei limiti. Conviene conoscerli prima di firmare:

📏 Canone con un tetto. Il canone deve stare nella fascia dell'accordo. Un canone più alto del massimo è nullo per la parte in eccesso: l'inquilino può chiedere indietro quanto pagato in più.
📄 Contratto standard. Il tipo ministeriale si usa così com'è: le clausole non si riscrivono, le regole su misura vanno solo negli spazi previsti.
📜 Un adempimento in più. Se il contratto non è assistito dalle associazioni, per le agevolazioni serve l'attestazione di rispondenza: l'Agenzia delle Entrate la richiede per cedolare, IRPEF e registro, e secondo il Ministero delle Infrastrutture anche per quelle comunali come l'IMU ridotta.
📈 Aggiornamento ISTAT limitato. Senza cedolare, e solo se il contratto lo prevede, al massimo il 75% della variazione; con la cedolare l'aggiornamento è sospeso.
📅 Una stabilità più breve per l'inquilino. 3 anni più 2 di proroga, contro i 4+4 del canone libero: all'inquilino è garantita una permanenza più corta, mentre per il proprietario l'impegno dura meno.

Il canone più basso è spesso più che compensato dal risparmio fiscale: qui trovi il confronto completo con il calcolatore del risparmio, e qui la mappa di tutte le agevolazioni.

📋 Gli adempimenti: dalla firma alla registrazione

1. Calcolo del canone secondo l'accordo territoriale della zona (gratis con ConcordatoFacile).
2. Contratto sul tipo ministeriale giusto (Allegato A, B o C del DM 16/01/2017): le clausole standard non si toccano; le pattuizioni aggiuntive vanno nello spazio dedicato.
3. Attestazione di rispondenza per i contratti stipulati senza assistenza delle associazioni: l'Agenzia delle Entrate la richiede per cedolare, IRPEF e registro agevolati, e secondo il Ministero delle Infrastrutture (nota 6 febbraio 2018, n. 1380) serve anche per le agevolazioni comunali come l'IMU ridotta. → Come ottenerla online
4. Registrazione entro 30 giorni all'Agenzia delle Entrate (modello RLI), scegliendo eventualmente la cedolare secca. Con la cedolare non si pagano registro né bollo.

❓ Domande frequenti sul canone concordato

💬
Cosa vuol dire «affitto concordato»?

È il modo in cui molti chiamano il contratto di locazione a canone concordato: stesso contratto, stesse regole. Lo si trova anche come contratto a canone agevolato o calmierato. «Concordato» non vuol dire che il canone lo decidono liberamente le parti, ma che rispetta i valori concordati a livello locale tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.

🗺️
Il canone concordato esiste in tutti i Comuni?

Sì, si può stipulare ovunque. Dove c'è un accordo territoriale valgono le sue fasce, ed è il caso dei grandi Comuni e di molti capoluoghi. Dove un accordo non è mai stato firmato si applicano i valori del Comune demograficamente omogeneo più vicino, anche in un'altra regione (DM 14 luglio 2004); dove esiste un accordo precedente, restano valide le sue fasce incrementate con le variazioni ISTAT. Attenzione: la cedolare al 10%, l'IRPEF agevolata e il registro ridotto richiedono in più che il Comune sia ad alta tensione abitativa; l'IMU ridotta e la detrazione dell'inquilino valgono ovunque.

⚖️
Che differenza c'è con il 4+4 a canone libero?

Tre differenze chiave: il canone (libero nel 4+4, entro le fasce nel concordato), la durata (4+4 contro 3+2, con rinnovi biennali dopo i 5 anni) e il fisco (cedolare 21% contro 10%, IMU piena contro ridotta). Qui il confronto economico completo.

📅
Quanto dura un contratto a canone concordato e come si rinnova?

Il 3+2 dura almeno 3 anni. Alla prima scadenza scatta una proroga di diritto di 2 anni: il proprietario può negarla solo per i motivi previsti dall'art. 3 della legge 431/1998, con almeno 6 mesi di preavviso e indicando il motivo. Alla fine dei 5 anni ciascuna parte può chiedere il rinnovo a nuove condizioni o rinunciarvi, con raccomandata almeno 6 mesi prima; se nessuno comunica nulla, il contratto si rinnova di due anni in due anni. Il transitorio dura al massimo 18 mesi, quello per studenti da 6 mesi a 3 anni. → Durata, rinnovo e disdetta del 3+2

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Cosa succede se il canone supera il massimo dell'accordo?

La pattuizione del canone più alto è nulla. L'inquilino può chiedere la restituzione di quanto pagato in più, anche durante la locazione e al più tardi entro 6 mesi dalla riconsegna dell'immobile, e può chiedere al giudice di ricondurre il contratto a condizioni conformi (art. 13 della legge 431/1998). Sul piano fiscale, le agevolazioni presuppongono il rispetto dell'accordo, quindi un canone fuori fascia le mette a rischio. Per questo il calcolo va fatto prima di firmare. → Come si calcola il canone

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Posso modificare le clausole del modello ministeriale?

No: il testo standard è vincolato. Regole personalizzate (garanzie, divieti d'uso, animali, PEC) si aggiungono solo nello spazio delle "Altre pattuizioni", e non devono contrastare con legge, modello o accordo territoriale. Modificare le clausole standard fa perdere le agevolazioni e rende nulle le modifiche.

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Il canone si può aggiornare all'inflazione?

Solo se il contratto prevede la clausola ISTAT e non hai optato per la cedolare secca (che comporta la rinuncia a ogni aggiornamento). Per i concordati l'adeguamento è in genere al massimo il 75% della variazione FOI. → Regole e calcolatore ISTAT

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L'attestazione è obbligatoria?

Per i contratti non assistiti (firmati senza le associazioni), l'attestazione di rispondenza è necessaria per la cedolare al 10% e per le agevolazioni IRPEF e di registro: così la prassi dell'Agenzia delle Entrate (risoluzione 31/E del 2018); secondo il Ministero delle Infrastrutture (nota n. 1380/2018) serve anche per le agevolazioni comunali come l'IMU ridotta. Non riguarda la validità del contratto, e si richiede online. → La guida all'attestazione

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Tutte le guide e gli strumenti: indice delle guide sul canone concordato.

Fonti normative: Legge 431/1998 · DM 16 gennaio 2017 · Agenzia delle Entrate · accordi territoriali di Milano, Roma (anche l'accordo del 25 luglio 2023) e Bologna. Contenuto informativo aggiornato al 5 luglio 2026: non costituisce consulenza fiscale o legale.