📅 GUIDA · Aggiornata al 5 luglio 2026

Contratto 3+2: durata, rinnovo e disdetta

Il 3+2 è il contratto a canone concordato standard: 3 anni di durata minima più una proroga automatica di 2 anni. E dopo i primi 5? Se nessuno manda disdetta, si rinnova tacitamente di due anni in due anni — lo ha chiarito in via definitiva la norma di interpretazione autentica del 2019 (art. 19-bis, L. 58/2019). La disdetta va data con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza.In questa guida: come funzionano durata e rinnovi, quando (e come) possono disdire proprietario e inquilino, e le regole del recesso anticipato.

💡 La linea del tempo: 3 anni (durata minima) → proroga di diritto di 2 anni → poi rinnovo tacito di biennio in biennio, finché una parte non disdice con 6 mesi di preavviso. Il locatore può evitare la proroga alla prima scadenza (3 anni) solo nei casi tassativi dell'art. 3 della legge 431/98.

⏱️ La durata: 3 anni + 2 di proroga

La durata minima è di 3 anni (le parti possono pattuirne di più, ad esempio 4+2 o 6+2). Alla prima scadenza, se le parti non si accordano sul rinnovo a nuove condizioni, il contratto è prorogato di diritto per altri 2 anni: l'inquilino ha quindi una garanzia di 5 anni complessivi, salvo i casi eccezionali di diniego.Il locatore può negare la proroga alla prima scadenza (con preavviso di 6 mesi) solo nei casi tassativi dell'art. 3 L. 431/98: necessità di destinare l'immobile a sé o ai familiari, vendita (con prelazione all'inquilino), ristrutturazione integrale, immobile non utilizzato dall'inquilino, e gli altri casi elencati dalla norma.

🔁 Il rinnovo dopo i 5 anni: di biennio in biennio

Per anni il "dopo i 5" è stato il punto più controverso dei contratti concordati: nuovo 3+2 o rinnovo di 2? La questione è stata chiusa dall'art. 19-bis del Decreto Crescita (L. 58/2019), norma di interpretazione autentica dell'art. 2, comma 5, della legge 431/98:

In mancanza di disdetta (raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza), il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio — alle stesse condizioni. Quindi: 3+2, poi 7, poi 9, e così via, finché una delle parti non disdice o le parti non rinegoziano un nuovo contratto.

A ogni scadenza (dei 5 anni e di ogni biennio successivo) ciascuna parte può, sempre con 6 mesi di preavviso, proporre il rinnovo a nuove condizioni (ad esempio l'aggiornamento del canone alle nuove tabelle dell'accordo territoriale) oppure rinunciare al rinnovo. Attenzione: se si concordano nuove condizioni, si stipula e registra un nuovo contratto — con una nuova asseverazione se non assistito.

✉️ Disdetta e recesso: chi può, quando e come

Chi Quando Come
Locatore, alla 1ª scadenza (3 anni) solo per i motivi tassativi dell'art. 3 (necessità, vendita, ristrutturazione…) raccomandata con 6 mesi di preavviso, indicando il motivo
Locatore, dai 5 anni in poi a ogni scadenza (5 anni, poi ogni biennio), senza obbligo di motivo raccomandata con 6 mesi di preavviso
Inquilino, a ogni scadenza ai 3 anni, ai 5 e a ogni biennio successivo raccomandata con 6 mesi di preavviso
Inquilino, in qualsiasi momento per gravi motivi (o se il contratto gli riconosce la facoltà di recesso) raccomandata con 6 mesi di preavviso, indicando i gravi motivi
I gravi motivi del recesso dell'inquilino devono essere sopravvenuti e imprevedibili alla firma (trasferimento di lavoro, motivi di salute, perdita del lavoro…): non basta un ripensamento. Il modello ministeriale può inoltre prevedere espressamente la facoltà di recesso convenzionale.

❓ Domande frequenti sul 3+2

🤔
Dopo i 5 anni il contratto si rinnova per 2 anni o ricomincia un 3+2?

Per 2 anni. L'art. 19-bis della L. 58/2019 (interpretazione autentica dell'art. 2, c. 5, L. 431/98) ha chiarito che senza disdetta il contratto si rinnova tacitamente a ogni scadenza per un ulteriore biennio, alle stesse condizioni. Un nuovo 3+2 nasce solo se le parti stipulano un nuovo contratto.

🏠
Il proprietario può riavere casa dopo i primi 3 anni?

Solo nei casi tassativi dell'art. 3 L. 431/98: destinare l'immobile a sé, al coniuge, ai figli o ai genitori; venderlo (con diritto di prelazione dell'inquilino); ristrutturarlo integralmente; e pochi altri. La disdetta va motivata e inviata con 6 mesi di preavviso; se il motivo dichiarato non viene poi realizzato, l'inquilino ha diritto al ripristino o a un risarcimento.

📈
Al rinnovo posso aumentare il canone?

Il rinnovo tacito avviene alle stesse condizioni (salvo l'adeguamento ISTAT, se previsto e senza cedolare). Per aumentare il canone serve un rinnovo a nuove condizioni: proposta con 6 mesi di preavviso e nuovo contratto — sempre entro le fasce dell'accordo territoriale vigente. Se nel frattempo le tabelle sono state aggiornate, il ricalcolo può giocare a tuo favore: verifichiamo gratis.

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L'inquilino può andarsene prima dei 3 anni?

Sì, in due casi: per gravi motivi sopravvenuti (sempre, con raccomandata e 6 mesi di preavviso) oppure se il contratto prevede la facoltà di recesso convenzionale. Il preavviso resta comunque dovuto: senza, l'inquilino risponde dei canoni del periodo di preavviso non rispettato.

📜
La disdetta ha una forma obbligatoria?

La legge parla di lettera raccomandata (oggi si usa anche la PEC, se il contratto la prevede tra le forme di comunicazione). Quello che conta è la prova della ricezione nei termini: 6 mesi prima della scadenza, calcolati sulla data in cui la comunicazione arriva all'altra parte.

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Fonti normative: art. 2, c. 3 e 5, e art. 3 L. 431/1998 · art. 19-bis L. 58/2019 (interpretazione autentica sul rinnovo biennale). Contenuto informativo aggiornato al 5 luglio 2026: non costituisce consulenza legale.