📅 GUIDA · Aggiornata al 5 luglio 2026

Contratto 4+4: durata, rinnovo e disdetta

Il 4+4 è il contratto di locazione abitativa a canone libero: 4 anni di durata minima e, alla prima scadenza, un rinnovo automatico di altri 4. Il proprietario può impedire quel primo rinnovo solo nei casi tassativi dell'art. 3 della legge 431/98, con disdetta motivata e 6 mesi di preavviso. Dopo gli 8 anni, se nessuno disdice, il contratto prosegue tacitamente.In questa guida: come si contano davvero i termini, chi può disdire e quando, la differenza tra disdetta e recesso, e cosa succede se il motivo dichiarato non si realizza.

💡 La linea del tempo: 4 anni (durata minima) → rinnovo automatico di 4 anni, salvo diniego motivato del locatore → alla scadenza degli 8 anni ciascuno può disdire con 6 mesi di preavviso; senza disdetta il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.

⏱️ La durata: 4 anni, poi altri 4

La durata minima è di 4 anni: le parti possono pattuirne di più (6+4, 8+4), mai di meno. È una durata imposta dalla legge a tutela dell'inquilino, e non è derogabile nemmeno di comune accordo: una clausola che prevedesse due anni sarebbe nulla e il contratto verrebbe ricondotto d'ufficio a quattro.Alla prima scadenza il contratto è rinnovato automaticamente per altri 4 anni alle stesse condizioni. Non serve fare nulla: il rinnovo è la regola, il diniego è l'eccezione. L'inquilino ha quindi, di fatto, una prospettiva di 8 anni.

⚠️ Il canone si concorda una volta sola. Durante gli 8 anni il canone resta quello pattuito: si può solo aggiornare all'ISTAT, se il contratto lo prevede e fino al 75% della variazione FOI. Chi sceglie la cedolare secca rinuncia del tutto all'aggiornamento per tutta la durata dell'opzione.

🚫 Il diniego di rinnovo alla prima scadenza

È il punto più delicato del 4+4. Alla prima scadenza (i 4 anni) il proprietario può negare il rinnovo solo se ricorre uno dei motivi elencati dall'art. 3 della L. 431/98, e deve dichiararlo nella disdetta:

🏠 destinare l'immobile a sé, al coniuge, ai genitori, ai figli o ai parenti entro il secondo grado;
🏛️ destinarlo a un'attività propria o dei familiari indicati;
🔨 ristrutturazione integrale o demolizione, con l'immobile che deve essere liberato;
🚪 l'inquilino non occupa l'immobile senza giustificato motivo;
🧱 l'immobile è in un edificio gravemente danneggiato da ricostruire;
💶 vendita a terzi, quando il proprietario non ha altri immobili abitativi oltre a quello in cui abita — e in questo caso l'inquilino ha il diritto di prelazione.

Fuori da questi casi il rinnovo è automatico e non c'è margine di trattativa. E il motivo dichiarato va poi realizzato davvero: se entro dodici mesi dalla riconsegna il proprietario non adibisce l'immobile all'uso dichiarato, l'inquilino ha diritto al ripristino del contratto oppure a un risarcimento che la legge quantifica fino a 36 mensilità dell'ultimo canone.

✉️ Disdetta e recesso: chi può, quando e come

Chi Quando Come
Locatore, alla 1ª scadenza (4 anni) solo per i motivi tassativi dell'art. 3 (necessità, vendita, ristrutturazione…) raccomandata con 6 mesi di preavviso, indicando il motivo
Locatore, alla 2ª scadenza (8 anni) liberamente, senza obbligo di motivo raccomandata con 6 mesi di preavviso
Inquilino, a ogni scadenza ai 4 anni e agli 8 raccomandata con 6 mesi di preavviso
Inquilino, in qualsiasi momento per gravi motivi, o se il contratto prevede il recesso convenzionale raccomandata con 6 mesi di preavviso, indicando i gravi motivi
I gravi motivi devono essere sopravvenuti e imprevedibili alla firma — trasferimento di lavoro, motivi di salute, perdita dell'impiego — e non basta un ripensamento. Il preavviso di 6 mesi resta dovuto: chi lascia l'immobile prima risponde comunque dei canoni del periodo non rispettato.

❓ Domande frequenti sul 4+4

🤔
Posso fare un contratto a canone libero di soli 2 anni?

No. Per gli usi abitativi ordinari la durata minima di 4 anni è imposta dalla legge e non è derogabile: una clausola di durata inferiore è nulla e il contratto viene ricondotto a quattro anni. Se ti serve davvero un contratto breve, la strada corretta è il contratto transitorio, che però richiede una motivazione documentata.

🏠
Posso riavere casa dopo i primi 4 anni?

Solo nei casi tassativi dell'art. 3 L. 431/98: uso proprio o dei familiari indicati, ristrutturazione integrale, vendita quando non possiedi altri immobili abitativi oltre alla tua abitazione, immobile non occupato dall'inquilino. La disdetta va motivata e inviata con 6 mesi di preavviso. Se poi non realizzi il motivo dichiarato entro dodici mesi, rischi il ripristino del contratto o un risarcimento fino a 36 mensilità.

📈
Posso aumentare il canone durante gli 8 anni?

Solo con l'aggiornamento ISTAT, e solo se il contratto contiene la clausola: fino al 75% della variazione FOI, su richiesta espressa e non retroattiva. Con la cedolare secca l'aggiornamento è invece precluso per tutta la durata dell'opzione. Un aumento vero richiede un nuovo contratto, cioè la fine consensuale di quello in corso.

🚪
L'inquilino può andarsene prima dei 4 anni?

Sì, in due casi: per gravi motivi sopravvenuti e imprevedibili, oppure se il contratto gli riconosce la facoltà di recesso convenzionale — clausola molto diffusa e che conviene sempre disciplinare con precisione. In entrambi i casi servono raccomandata e 6 mesi di preavviso.

⏳
Cosa succede dopo gli 8 anni?

Alla seconda scadenza entrambe le parti sono libere: chi vuole chiudere manda la disdetta con 6 mesi di preavviso, senza dover motivare nulla. Se nessuno disdice, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni. È anche il momento naturale per rinegoziare il canone stipulando un nuovo contratto — e per valutare se il canone concordato non renda ormai di più.

🚀 Un 4+4 scritto bene, e registrato nei termini

Durate e preavvisi sono di legge; quello che cambia davvero è come sono scritte le clausole: facoltà di recesso, aggiornamento ISTAT, oneri accessori, deposito cauzionale, allegati. E il contratto va registrato entro 30 giorni, altrimenti scattano sanzioni.ConcordatoFacile redige il tuo contratto a canone libero in 24-48 ore e, se vuoi, lo registra all'Agenzia delle Entrate: € 79,00 la sola redazione, € 99,00 con la registrazione inclusa. E prima di partire ti diciamo gratis se nel tuo Comune il concordato ti farebbe guadagnare di più.

Fonti normative: art. 2, c. 1, e art. 3 L. 431/1998 (durata, rinnovo, diniego e prelazione) · art. 32 L. 392/1978 (aggiornamento del canone) · art. 4 L. 392/1978 (recesso per gravi motivi). Contenuto informativo aggiornato al 5 luglio 2026: non costituisce consulenza legale.