🧾 GUIDA · Aggiornata al 5 luglio 2026

Cedolare secca al 21% sul canone libero

Sul contratto a canone libero la cedolare secca si applica con l'aliquota ordinaria del 21%. È un'imposta sostitutiva: sostituisce l'IRPEF e le addizionali sul canone, più l'imposta di registro e il bollo sul contratto. L'aliquota ridotta del 10% non è disponibile qui: appartiene ai soli contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa.In questa guida: quanto si paga davvero, cosa si rinuncia scegliendola, quando conviene rispetto all'IRPEF — e il calcolatore per confrontare i due regimi sul tuo canone.

💡 In breve: la cedolare al 21% si calcola sul 100% del canone incassato, senza deduzioni. L'IRPEF ordinaria si calcola invece sul 95% del canone, ma con la tua aliquota marginale. Chi ha un'aliquota IRPEF alta ci guadagna quasi sempre; chi è al primo scaglione deve fare i conti.

🧮 Calcola quanto paghi

Inserisci il canone mensile e la tua aliquota IRPEF: il calcolatore confronta cedolare secca e tassazione ordinaria, sia per il canone libero sia per il concordato, così vedi tutte le opzioni sullo stesso importo.

Su un canone di 800 € al mese (9.600 € l'anno) la cedolare al 21% costa 2.016,00 €. Con l'IRPEF ordinaria, ad aliquota 33% e includendo la quota di imposta di registro a tuo carico, si arriva a circa 3.105,60 €.

⚖️ Cosa si rinuncia scegliendo la cedolare

La cedolare non è gratis in senso stretto: si paga con due rinunce concrete, che vanno pesate prima di optare.

🚫 Niente aggiornamento ISTAT. Per tutta la durata dell'opzione rinunci alla facoltà di aggiornare il canone, anche se il contratto contiene la clausola. Su un 4+4 con inflazione alta, otto anni a canone fermo pesano.
🚫 Niente deduzioni e detrazioni sul reddito da locazione. Il canone esce dal reddito complessivo: non abbatti l'imponibile con oneri deducibili e non lo usi per detrazioni parametrate al reddito. Attenzione all'effetto sull'ISEE e sulle detrazioni per familiari a carico.

In compenso la cedolare assorbe imposta di registro e bollo: sul canone libero, dove la base del registro è piena (100% del canone, contro il 70% del concordato), il risparmio non è trascurabile — nell'esempio sopra, 96,00 € l'anno di sola quota a tuo carico.

✅ Requisiti e come si opta

Requisito Dettaglio
Chi può optare persone fisiche che non affittano nell'esercizio di impresa, arte o professione
Immobile a uso abitativo (categorie A, esclusa A/10) e relative pertinenze locate insieme
Quando si sceglie alla registrazione del contratto, oppure per le annualità successive entro il termine di versamento del registro
Comunicazione all'inquilino obbligatoria, con raccomandata: senza, l'opzione non è valida
Si può revocare? sì, annualità per annualità; la rinuncia all'ISTAT vale però per gli anni in cui l'opzione è attiva

❓ Domande frequenti sulla cedolare al 21%

💸
Posso avere il 10% anche sul canone libero?

No. L'aliquota ridotta del 10% è riservata ai contratti a canone concordato stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa e conformi all'accordo territoriale. Su un 4+4 a canone libero l'aliquota è sempre il 21%, in qualunque Comune. Se il tuo immobile potrebbe rientrare nel concordato, vale la pena confrontare: la differenza di imposta è spesso superiore alla differenza di canone.

📊
Conviene sempre rispetto all'IRPEF?

Quasi sempre sopra il primo scaglione, non automaticamente sotto. Con l'IRPEF l'imponibile è il 95% del canone: chi ha aliquota marginale 23% e pochi altri redditi può trovarsi vicino al pareggio, e in quel caso pesano le rinunce (ISTAT, deduzioni). Sopra i 33% la cedolare vince nettamente. Usa il calcolatore qui sopra con i tuoi numeri.

📈
Davvero non posso adeguare il canone all'inflazione?

Esatto: l'opzione comporta la rinuncia all'aggiornamento per tutta la sua durata, anche se il contratto prevede la clausola ISTAT. È il calcolo da fare su un contratto lungo come il 4+4: confronta il risparmio d'imposta annuo con l'aumento a cui rinunci. Puoi comunque revocare l'opzione in un'annualità successiva e tornare all'IRPEF.

✉️
Devo avvisare l'inquilino?

Sì, ed è un passaggio che salta spesso. Devi comunicargli con lettera raccomandata la scelta della cedolare e la conseguente rinuncia agli aggiornamenti del canone. Senza quella comunicazione l'opzione non è validamente esercitata. Se ci occupiamo noi del contratto, la predisponiamo insieme al resto.

🚀 Contratto e registrazione, fatti bene

La cedolare si esercita alla registrazione: è il momento in cui vanno messi in fila opzione, comunicazione all'inquilino e clausole del contratto. Sbagliarne uno costa più di quanto si risparmi.ConcordatoFacile redige il contratto a canone libero e lo registra all'Agenzia delle Entrate: € 79,00 la sola redazione, € 99,00 con la registrazione inclusa.

Fonti normative: art. 3 D.Lgs. 23/2011 (cedolare secca, aliquota ordinaria e rinuncia all'aggiornamento) · art. 37, c. 4-bis TUIR (imponibile IRPEF) · Agenzia delle Entrate — Cedolare secca. Contenuto informativo aggiornato al 5 luglio 2026: non costituisce consulenza fiscale.