🔓 CANONE LIBERO · Aggiornata al 5 luglio 2026

Contratto a canone libero (4+4): come funziona

Nel contratto a canone libero il canone lo decidono le parti: nessuna fascia, nessuna tabella, nessun tetto. In cambio la legge fissa la durata — 4 anni più 4 di rinnovo automatico — ed è per questo che tutti lo chiamano 4+4. È la forma disciplinata dall'art. 2, comma 1, della legge 431/1998, ed è il contratto abitativo più diffuso in Italia.In questa pagina: come funzionano durata e rinnovo, quanto si paga davvero di tasse (spoiler: più che con il concordato), quando il libero è la scelta giusta — e come lo redigiamo e registriamo per te.

⚖️ La differenza in una riga: nel canone libero scegli il canone e subisci la durata; nel canone concordato subisci il canone e guadagni le agevolazioni fiscali. Non esiste una risposta valida per tutti: dipende da quanto rende il tuo immobile e da cosa dice l'accordo territoriale del tuo Comune.

🔑 Canone deciso dalle parti, durata decisa dalla legge

La libertà riguarda solo l'importo. Proprietario e inquilino concordano il canone che vogliono, senza doverlo far rientrare in una fascia e senza bisogno di alcuna attestazione di conformità: quel documento appartiene al canone concordato e qui non esiste, non serve e non va richiesto a nessuno.Tutto il resto è vincolato. La durata minima è di 4 anni — di più si può pattuire (6+4, 8+4), di meno no — e alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per altri 4, salvo i casi tassativi in cui il proprietario può opporsi. Il canone si può aggiornare ogni anno all'indice ISTAT, ma solo se il contratto contiene la clausola e solo fino al 75% della variazione FOI (art. 32 L. 392/1978) — e serve una richiesta espressa del locatore, che non è retroattiva.

📌 Non confonderlo col transitorio. Se ti serve un contratto breve, il 4+4 non è la strada: esiste il contratto transitorio, con presupposti precisi. Un 4+4 "fatto durare poco" non esiste — al massimo si esercita il recesso, alle condizioni di legge.
🏛️ Non tutte le locazioni a canone libero sono un 4+4. Il 4+4 è la forma ordinaria, ma la L. 431/1998 non si applica agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche né agli immobili in categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi storici): lì vale il codice civile e durata e canone li decidono per intero le parti. Anche il transitorio può avere canone libero — il DM 16/01/2017 vincola alle fasce degli accordi territoriali solo i Comuni sopra i 10.000 abitanti, e per i contratti fino a 30 giorni rimette espressamente canone e oneri accessori alla libera contrattazione. Se il tuo immobile o la tua esigenza rientrano in uno di questi casi, dillo prima di partire: cambia il contratto, non solo la durata.

💰 Le tasse sul canone libero, senza sconti

Qui sta il vero prezzo della libertà sul canone. Il canone libero non gode di nessuna delle agevolazioni pensate per il concordato: la cedolare secca è all'aliquota piena, l'IMU non si riduce, l'imposta di registro si calcola sull'intero canone e l'inquilino non ha la detrazione maggiorata.

Voce Canone libero Canone concordato
Cedolare secca 21% 10% (nei Comuni ad alta tensione abitativa)
Base imponibile IRPEF (senza cedolare) 95% del canone 66,5% del canone
Base imposta di registro 100% del canone 70% del canone
IMU piena ridotta al 75% (sconto del 25%)
Detrazione IRPEF per l'inquilino non prevista fino a 495,80 €
🧮 Un esempio concreto. Su un canone di 800 € al mese (9.600 € l'anno) la cedolare secca costa 2.016,00 € sul libero contro 960,00 € sul concordato: 1.056,00 € di differenza ogni anno, sulla sola imposta sul canone. L'imposta di registro annua a carico di una parte passa da 67,20 € a 96,00 €.

Questo non significa che il concordato convenga sempre: significa che il canone libero deve essere abbastanza più alto da coprire la differenza fiscale. Spesso lo è, soprattutto dove il mercato corre e le fasce dell'accordo territoriale sono ferme da anni. Qui puoi fare i conti sul tuo immobile, con il calcolatore che confronta i due regimi sul rendimento netto.

🤔 Quando il canone libero è la scelta giusta

Il canone libero conviene tipicamente quando:

✅ il tuo Comune non ha un accordo territoriale (o non ne ha uno vigente): senza accordo il concordato non è proprio stipulabile, e il 4+4 resta l'unica strada;
✅ il canone di mercato supera nettamente la fascia concordata, di più di quanto valgano cedolare ridotta, sconto IMU e registro;
✅ l'immobile è di pregio o in zona centrale, dove le fasce dell'accordo comprimono molto il canone;
✅ vuoi un rapporto lungo e stabile: il 4+4 dà otto anni di orizzonte senza rinegoziazioni intermedie.

Al contrario, se il tuo Comune ha un accordo aggiornato e il canone di mercato è vicino alla fascia concordata, il concordato quasi sempre vince: a parità di incasso lordo lascia in tasca di più. È un calcolo, non una preferenza — e lo facciamo gratis prima che tu decida.

🚀 Lo scriviamo e lo registriamo noi

Un 4+4 sembra semplice finché non serve davvero: durata e rinnovo, facoltà di recesso, aggiornamento ISTAT, ripartizione degli oneri accessori, deposito cauzionale, allegati obbligatori. Una clausola scritta male si paga anni dopo, quando serve far valere il contratto.ConcordatoFacile redige il contratto a canone libero — bozza pronta in 24-48 ore — e, se vuoi, lo registra all'Agenzia delle Entrate entro i termini di legge. Stesse tariffe della pratica a canone concordato: € 79,00 per la sola redazione (Pratica base), € 99,00 con la registrazione inclusa (Pratica completa). Prima di partire ti diciamo comunque, gratis, se nel tuo Comune il concordato ti farebbe guadagnare di più.

Fonti normative: art. 1, c. 2 (esclusioni), art. 2, c. 1, e art. 3 L. 431/1998 · art. 2 DM 16 gennaio 2017 (contratti transitori) · art. 32 L. 392/1978 (aggiornamento ISTAT) · art. 3 D.Lgs. 23/2011 (cedolare secca). Contenuto informativo aggiornato al 5 luglio 2026: non costituisce consulenza legale.