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Contratto di comodato d'uso gratuito: fac-simile Word

Scarica il fac-simile Word modificabile del contratto di comodato d'uso gratuito di un immobile, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile. È il contratto con cui si concede a qualcuno il godimento di una casa senza chiedere nulla in cambio: il caso tipico è il genitore che dà l'appartamento al figlio.Il modello copre destinazione d'uso, durata e restituzione, obblighi di custodia, divieto di concedere l'immobile a terzi, ripartizione di utenze e spese condominiali, e gli adempimenti fiscali: in forma scritta il comodato va registrato entro 30 giorni con il modello RAP.

Questo fac-simile è una base editoriale predisposta dalla redazione ConcordatoFacile: non è un modello ministeriale, non costituisce consulenza legale e non certifica nulla. Prima della firma fallo verificare da un legale di fiducia, o affidaci la redazione del contratto.

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Aprilo con Word, LibreOffice o un programma compatibile. Le pagine di istruzioni, gli elenchi di verifica e la pagina delle fonti sono materiale di lavoro: eliminali prima di far firmare il testo.

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Versione 1.0 · Redazione ConcordatoFacile — fac-simile editoriale, non consulenza legale · revisionata il 1 settembre 2026.

I quattro errori che rendono inutile un comodato

  1. Prevedere un corrispettivo, anche mascherato.Il comodato è gratuito per definizione. Se il comodatario paga qualcosa che non sia il rimborso di spese effettivamente sostenute, il contratto è una locazione: cambiano imposte, durata e tutele, e il modello sbagliato non protegge nessuno.
  2. Non scegliere tra termine e precario.Con una scadenza scritta il comodato dura fino a quella data. Senza termine né uso determinato è un comodato precario (art. 1810 c.c.) e l'immobile va restituito a semplice richiesta. Attenzione però: se l'uso indicato è l'abitazione della famiglia del comodatario, il precario non c'è — la Cassazione a sezioni unite (sent. 20448/2014) ritiene il termine desumibile da quella destinazione, e la restituzione anticipata si ottiene solo per un bisogno urgente e imprevisto. Sono due contratti diversi: barrarne uno solo.
  3. Descrivere l'uso in modo generico.«Uso abitativo» non basta se conta che l'immobile sia l'abitazione principale del comodatario — ed è proprio quello il presupposto dell'agevolazione IMU. Un uso vago rende difficile contestarne uno diverso.
  4. Lasciare le spese al buon senso.Le spese per servirsi dell'immobile sono a carico del comodatario e non sono rimborsabili (art. 1808 c.c.); la manutenzione ordinaria conviene attribuirgliela espressamente nel contratto, e le straordinarie restano al proprietario. Utenze e spese condominiali vanno però assegnate espressamente, o si discute a ogni bolletta.

Registrazione, imposte e sconto IMU

Il comodato redatto in forma scritta si registra entro 30 giorni dalla stipula, per via telematica con il modello RAP. Sono dovute l'imposta di registro in misura fissa di 200 euro e l'imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate scritte e comunque ogni cento righe.La registrazione non è solo un adempimento: è uno dei presupposti della riduzione al 50% della base imponibile IMU per il comodato ai familiari — l'altro, spesso dimenticato, è la dichiarazione IMU al Comune. L'agevolazione però non spetta a chiunque presti casa a un parente — richiede tutti i requisiti di legge insieme, e vale la pena verificarli prima di firmare.

Sconto IMU: i requisiti vanno tutti insieme. Il comodato deve essere tra parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli) e registrato; il comodatario deve usare l'immobile come abitazione principale; sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9; il comodante deve possedere una sola abitazione in Italia e risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune dell'immobile concesso — con l'unica estensione ammessa: può possedere, nello stesso Comune, anche la casa in cui abita, purché non sia A/1, A/8 o A/9. Manca un requisito, salta l'agevolazione: la verifica finale spetta al Comune.
⚠️ Registrare non basta: serve anche la dichiarazione IMU. È il passo che quasi tutti saltano. Le istruzioni ministeriali elencano il comodato ai parenti fra i casi in cui la dichiarazione IMU deve essere presentata al Comune, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui l'agevolazione è iniziata — a differenza del canone concordato, per cui l'obbligo è venuto meno. Senza dichiarazione il Comune può disconoscere lo sconto.

Se invece l'immobile viene concesso dietro pagamento, per quanto piccolo, il contratto da usare è un altro: la locazione a canone libero se il canone lo decidono le parti, il canone concordato dove esiste un accordo territoriale. E in quel caso la registrazione segue le regole della registrazione dei contratti di locazione.

Non vuoi occuparti tu della registrazione?

Il download e la modifica del documento restano gratuiti, e il modello RAP si può presentare da soli dall'area riservata dell'Agenzia delle Entrate. Se preferisci delegare l'adempimento telematico, la piattaforma partner lo esegue per te; le imposte restano comunque a carico tuo.

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Fonti: Codice civile, articoli 1803 e seguenti - comodato · DPR 131/1986 - Testo unico dell'imposta di registro · Agenzia delle Entrate - Contratti di comodato, modello RAP · Legge 160/2019, articolo 1 comma 747 - riduzione IMU · MEF - Istruzioni dichiarazione IMU (DM 24 aprile 2024) · Agenzia delle Entrate - Registrazione atti privati (RAP).Avvertenza: fac-simile editoriale da adattare al caso concreto, non contratto già compilato né parere legale. La spettanza delle agevolazioni fiscali va verificata sul caso specifico.