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Contratto preliminare di compravendita: modello Word

Scarica il fac-simile Word modificabile del contratto preliminare di compravendita immobiliare — il compromesso: l'accordo con cui venditore e acquirente si obbligano a stipulare il rogito. Il modello è costruito attorno alle verifiche che vanno fatte prima della firma, non dopo: titolo di proprietà, ipoteche e pignoramenti, conformità urbanistica ed edilizia, corrispondenza catastale.Comprende la qualificazione delle somme versate — caparra confirmatoria, caparra penitenziale o acconto sono tre cose diverse, con effetti e imposte diverse —, la clausola sul mutuo, il termine per il rogito, la trascrizione ex art. 2645-bis e gli adempimenti fiscali. Va registrato entro 30 giorni con il modello RAP.

Questo fac-simile è una base editoriale predisposta dalla redazione ConcordatoFacile: non è un modello ministeriale, non costituisce consulenza legale e non certifica nulla. Prima della firma fallo verificare da un legale di fiducia, o affidaci la redazione del contratto.

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Aprilo con Word, LibreOffice o un programma compatibile. Le pagine di istruzioni, gli elenchi di verifica e la pagina delle fonti sono materiale di lavoro: eliminali prima di far firmare il testo.

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Versione 1.0 · Redazione ConcordatoFacile — fac-simile editoriale, non consulenza legale · revisionata il 1 settembre 2026.

Le verifiche che vanno fatte prima di firmare

  1. Chi può vendere davvero.Tutti i comproprietari devono firmare, non solo quello che tratta. Se l'immobile arriva da una successione servono dichiarazione di successione e accettazione dell'eredità; se il venditore è coniugato in comunione dei beni serve il consenso dell'altro coniuge.
  2. Ipoteche, pignoramenti e vincoli.Una visura ipotecaria aggiornata alla data della firma dice se sull'immobile grava un mutuo residuo, un pignoramento o una trascrizione pregiudizievole. L'ipoteca del mutuo del venditore è normale, ma va cancellata entro il rogito e il preliminare deve dirlo.
  3. Conformità urbanistica ed edilizia.È la causa più frequente di rogito bloccato. Vanno indicati i titoli edilizi e verificata l'assenza di difformità: le dichiarazioni urbanistiche nell'atto definitivo sono richieste a pena di nullità, e una sanatoria scoperta all'ultimo può costare mesi.
  4. Corrispondenza catastale.La planimetria depositata in Catasto deve rispecchiare lo stato di fatto. Se una parete è stata spostata e mai aggiornata, l'aggiornamento va fatto prima del definitivo — e il preliminare deve dire a chi tocca pagarlo.
  5. Qualifica la somma che versi.Caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto sul prezzo non sono sinonimi: cambiano cosa succede se l'affare salta e cambiano l'imposta dovuta. Barra una sola casella e scrivi l'importo in cifre e lettere.

Caparra o acconto, e quanto costa registrarlo

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la formula più usata: se non adempie chi ha versato, l'altra parte può recedere e trattenerla; se non adempie chi l'ha ricevuta, deve restituirne il doppio. In alternativa si può chiedere l'esecuzione o la risoluzione con risarcimento pieno — ma è un'alternativa, non un cumulo: le due strade non si sommano. La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) è il prezzo del recesso, e presuppone che il contratto un diritto di recesso lo preveda: chi si sfila perde la somma, e se a sfilarsi è chi l'ha ricevuta deve restituirne il doppio — ma nessuno può pretendere altro. L'acconto è semplicemente un anticipo sul prezzo, senza alcuna funzione sanzionatoria: se l'affare salta va restituito.La differenza si vede anche in imposte. Il preliminare si registra entro 30 giorni con il modello RAP e sconta l'imposta di registro in misura fissa di 200 euro, più il bollo di 16 euro ogni quattro facciate scritte e comunque ogni cento righe. A queste si aggiungono le proporzionali: 0,50% sulla caparra confirmatoria e sugli acconti di prezzo non soggetti a IVA — o la minore imposta applicabile al contratto definitivo — e 3% sulla caparra penitenziale. L'imposta proporzionale versata su caparra confirmatoria e acconti viene poi imputata a quella dovuta per il rogito: di norma non è denaro perso, ma se il definitivo è soggetto a IVA il recupero passa da un'istanza di rimborso.

⛔ Compri da un'impresa una casa da costruire o non ancora finita? Allora questo fac-simile non fa al caso tuo, e nessun altro modello da scaricare lo farebbe: per gli immobili da costruire il preliminare deve essere stipulato dal notaio per atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritto, e il costruttore deve consegnarti la fideiussione (D.Lgs. 122/2005). È la tutela che ti copre se l'impresa fallisce prima della consegna: firmare una scrittura privata semplice te la fa perdere.
Il preliminare vincola sul serio. Non è una prenotazione: se una parte non si presenta al rogito, l'altra può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.). Per questo il testo va letto dal notaio che curerà l'atto prima della firma, non dopo. E se vuoi la tutela piena contro ipoteche e vendite successive, il preliminare va trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. — cosa che richiede atto pubblico o scrittura privata autenticata, cioè comunque il notaio.

Se l'affare è stato concluso con l'intervento di un'agenzia immobiliare, è il mediatore a dover richiedere la registrazione, ed è responsabile in solido con le parti per il pagamento dell'imposta. Per raccogliere i documenti in ordine può essere utile la checklist dei documenti per vendere casa.

Le visure e i documenti che ti servono

Il download e la modifica del documento restano gratuiti. Le verifiche però richiedono documenti reali: visura catastale, planimetria, visura ipotecaria. Sui tuoi immobili molti di questi si ottengono gratis dall'Agenzia delle Entrate; per gli immobili di terzi — cioè quasi sempre, quando stai comprando — serve una richiesta a pagamento, e la piattaforma partner le evade online.

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Fonti: Codice civile, articolo 1351 - contratto preliminare · Agenzia delle Entrate - Contratto preliminare, modello RAP · DPR 380/2001, articolo 46 - menzioni urbanistiche a pena di nullità · D.Lgs. 122/2005 - tutela degli acquirenti di immobili da costruire · D.Lgs. 192/2005, articolo 6 - APE · Consiglio Nazionale del Notariato - Garanzia preliminare.Avvertenza: fac-simile editoriale da adattare al caso concreto, non contratto già compilato né parere legale. Un preliminare produce obblighi vincolanti: fallo verificare dal notaio prima della firma.