🧾 GUIDA FISCALE · Aggiornata al 5 novembre 2026

Cedolare secca: cos'è, quanto si paga e cosa potrebbe cambiare nel 2027

La cedolare secca è un'imposta unica sul canone d'affitto, che il proprietario può scegliere al posto della tassazione ordinaria. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. L'aliquota è del 21%, o del 10% con un contratto a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa.In questa guida vedi chi può sceglierla, quale aliquota ti spetta, come si paga e a cosa si rinuncia, con un calcolatore gratuito per fare i conti sul tuo canone.

💡 In sintesi: la cedolare vale sia sul canone libero sia sul canone concordato, ma sul concordato, nei Comuni ad alta tensione abitativa, costa meno. Su un canone di 800 € al mese sono 2.016,00 € l'anno al 21% e 960,00 € al 10%.
📰 Novità 2027: il disegno di legge di bilancio 2027 prevede il 5%, o l'1% con inquilini fino a 35 anni, per i soli contratti a canone concordato stipulati in quell'anno nei Comuni ad alta tensione abitativa. Non è ancora legge: cosa prevede il testo.

🧾 Cos'è e chi può sceglierla

La cedolare è un regime fiscale facoltativo, non un tipo di contratto: si può scegliere su un contratto a canone libero, a canone concordato, transitorio o per studenti. Chi la sceglie paga una sola imposta sul canone annuo, al posto di IRPEF e addizionali.Non si pagano nemmeno imposta di registro e bollo su contratto, proroghe e risoluzione. Il vantaggio arriva anche all'inquilino, che di solito paga una parte del registro.

✅ Chi può sceglierla: le persone fisiche proprietarie dell'immobile o titolari di un diritto reale di godimento, come l'usufrutto, che non affittano nell'esercizio di un'impresa, di un'arte o di una professione.
✅ Per quali immobili: le abitazioni delle categorie catastali da A/1 a A/11, esclusa la A/10 (uffici e studi privati), affittate a uso abitativo, con le pertinenze come box e cantina.
⚠️ Inquilino impresa o professionista: per l'Agenzia delle Entrate la cedolare è esclusa, anche se la casa serve a un dipendente. Alcune sentenze della Cassazione dal 2024 hanno concluso diversamente e la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite: i dettagli.

Le locazioni brevi hanno regole proprie, che questa guida non tratta.

📊 Quale aliquota ti spetta

L'aliquota dipende dal tipo di contratto e dal Comune. Ecco quanto si paga su un canone di 800 € al mese (9.600 € l'anno):

Contratto Comune Aliquota Imposta annua
Canone libero qualunque 21% 2.016,00 €
Canone concordato non ad alta tensione abitativa 21% 2.016,00 €
Canone concordato ad alta tensione abitativa 10% 960,00 €
Concordato firmato nel 2027 (proposta) ad alta tensione abitativa 5% 480,00 €
Concordato firmato nel 2027, inquilino fino a 35 anni (proposta) ad alta tensione abitativa 1% 96,00 €
⏳ Le ultime due righe sono una proposta del disegno di legge di bilancio 2027: non è ancora legge, e riguarda i soli contratti nuovi. Cosa prevede il testo.
🗺️ I Comuni ad alta tensione abitativa. Sono Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia con i Comuni confinanti, tutti gli altri capoluoghi di provincia e i Comuni dell'elenco del CIPE (delibera n. 87/2003). Il 10% vale anche in alcuni Comuni colpiti da calamità (stato di emergenza deliberato nei cinque anni prima del 28 maggio 2014, zone rosse del sisma 2016). Non sai se il tuo Comune rientra? Chiedicelo su WhatsApp: la verifica è gratuita.
📆 Transitori e studenti. Nei Comuni ad alta tensione abitativa il 10% vale anche per il contratto transitorio a canone concordato e per il contratto per studenti.

🤝 Perché cedolare e canone concordato vanno insieme

Sono due cose diverse: la cedolare è un regime fiscale, il canone concordato è un tipo di contratto, con il canone entro le fasce dell'accordo territoriale. Insieme, nei Comuni ad alta tensione abitativa, danno il risparmio maggiore: sullo stesso canone di 800 € al mese, il concordato in cedolare costa 1.056,00 € l'anno in meno del libero in cedolare. A questo si aggiunge lo sconto IMU del 25%.Il canone concordato però è di solito più basso di quello libero, quindi il conto va fatto sui tuoi numeri: qui trovi il confronto. Tutto sull'aliquota ridotta è nella guida alla cedolare sul canone concordato.

📜 Il 10% non è automatico. Il contratto deve rispettare l'accordo territoriale del Comune. Se è firmato senza l'assistenza delle associazioni, per l'aliquota ridotta serve l'attestazione di rispondenza: senza, in caso di controllo la cedolare viene ricalcolata al 21%, con sanzioni e interessi.
🔁 Hai già un contratto a canone libero? Non si può convertire: serve un nuovo contratto. Come si passa al concordato.

🧮 Calcola quanto paghi

Inserisci il canone mensile e la tua aliquota IRPEF: il calcolatore confronta cedolare e tassazione ordinaria, sul canone libero e sul concordato, con le aliquote in vigore oggi.

✍️ Come si sceglie e come si paga

1. L'opzione. Si esercita alla registrazione del contratto con il modello RLI oppure, nei contratti pluriennali, in un'annualità successiva. Vale per tutta la durata del contratto o per il periodo che resta. Si può revocare in ciascuna annualità successiva, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.
2. La comunicazione all'inquilino. Prima di esercitare l'opzione il proprietario comunica con raccomandata la scelta e la rinuncia agli aggiornamenti del canone, altrimenti l'opzione non ha effetto. La raccomandata non serve se il contratto prevede già espressamente quella rinuncia.
3. I versamenti. Si paga con il modello F24, alle stesse scadenze dell'IRPEF: di norma entro il 30 giugno dell'anno dopo il saldo e l'eventuale prima rata dell'acconto, entro il 30 novembre la seconda rata o la rata unica. In genere il primo anno l'acconto non è dovuto. I codici tributo sono 1840 (acconto, prima rata), 1841 (acconto, seconda rata o unica soluzione) e 1842 (saldo): la guida ai codici tributo.
4. Le proroghe. Quando il contratto viene prorogato, l'opzione si conferma con la comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza. Se la dimentichi l'opzione non decade, purché tu abbia continuato a versare e dichiarare la cedolare.

A cosa si rinuncia. Per tutta la durata dell'opzione rinunci a ogni aggiornamento del canone, compreso l'adeguamento ISTAT. Su quel reddito non puoi far valere oneri deducibili e detrazioni.

❓ Domande frequenti sulla cedolare secca

📊
La cedolare secca conviene sempre?

Quasi sempre, ma non in automatico. Sul canone libero, con l'IRPEF si paga sul 95% del canone con la propria aliquota. Chi ha l'aliquota del 23% e pochi altri redditi può arrivare vicino al pareggio, e allora pesano la rinuncia all'ISTAT e le deduzioni perse. Con aliquote più alte la cedolare di solito conviene. Fai i conti con il calcolatore.

🧾
Serve il canone concordato per avere la cedolare secca?

No. La cedolare si può scegliere anche sul canone libero, con l'aliquota del 21%. Il canone concordato serve per il 10%, insieme a un Comune ad alta tensione abitativa e, se il contratto non è assistito dalle associazioni, all'attestazione di rispondenza.

📰
La cedolare secca scende al 5% nel 2027?

Solo per i contratti a canone concordato stipulati nel 2027 nei Comuni ad alta tensione abitativa, se il disegno di legge di bilancio 2027 diventa legge così. I contratti già in corso restano al 10%, e sul canone libero l'aliquota resta al 21%. Cosa prevede il testo e cosa resta da chiarire.

👥
Se l'immobile ha più proprietari, devono scegliere tutti la cedolare?

No. Ciascun proprietario decide per sé. Chi non la sceglie paga l'imposta di registro sulla sua quota di canone, e sul contratto resta dovuta l'imposta di bollo. Approfondisci cedolare e comproprietà.

🏠
Cosa cambia per l'inquilino con la cedolare secca?

Se tutti i proprietari scelgono la cedolare, l'inquilino non paga la sua parte di imposta di registro. In più, per tutta la durata dell'opzione il canone non viene aggiornato, nemmeno con l'ISTAT.

👪
Il reddito in cedolare conta per l'ISEE e per i familiari a carico?

Sì. Il reddito in cedolare è escluso dal reddito complessivo ai fini IRPEF, ma conta per l'ISEE, per stabilire se sei a carico di un familiare e per i benefici legati al reddito.

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Fonti normative: Agenzia delle Entrate — Cedolare secca · art. 3 D.Lgs. 23/2011 e, dal 2027, artt. 203-206 D.Lgs. 117/2026 · art. 1 DL 551/1988 e delibera CIPE n. 87/2003 (Comuni) · Circolare Agenzia delle Entrate n. 20/E del 2012, par. 9 (comunicazione all'inquilino) · Ddl di bilancio 2027, C. 3174-bis, art. 5 (aliquote per i contratti stipulati nel 2027, non ancora in vigore). Contenuto informativo aggiornato al 5 novembre 2026: non costituisce consulenza fiscale.